Immobilie verschenken, Vorteile behalten: So funktioniert Nießbrauch

Eine Immobilie schon zu Lebzeiten an die nächste Generation weitergeben und trotzdem weiterhin selbst davon profitieren? Mit einem Nießbrauch lässt sich genau das gestalten. Richtig eingesetzt, können sich dabei erhebliche steuerliche Vorteile ergeben – sowohl bei der Vermögensübertragung als auch bei laufenden Mieteinkünften.

Wer seine Immobilie frühzeitig auf die nächste Generation überträgt, kann dabei nicht nur Erbschaft- und Schenkungsteuer sparen, sondern sich auch wirtschaftliche Vorteile sichern. Möglich macht das der sogenannte Nießbrauch.

Er erlaubt es, das Eigentum an einer Immobilie zu übertragen, ohne auf deren Nutzung oder Erträge verzichten zu müssen. Der folgende Beitrag erklärt, was Nießbrauch bedeutet und welche steuerlichen Vorteile die beiden gängigsten Gestaltungen – der Vorbehaltsnießbrauch und der Zuwendungsnießbrauch – bieten.

Was ist ein Nießbrauch?

Der Nießbrauch ist ein im Bürgerlichen Gesetzbuch geregeltes Nutzungsrecht (§ 1030 BGB). Er berechtigt eine Person, eine Immobilie zu nutzen und daraus Erträge zu ziehen – etwa durch Selbstnutzung oder durch Vermietung –, ohne selbst Eigentümer zu sein. Das Eigentum und das Nutzungsrecht fallen also auseinander. Damit der Nießbrauch rechtlich wirksam ist, muss er notariell bestellt und als sogenannte dingliche Belastung im Grundbuch eingetragen werden.

Der Nießbrauch ist vom bloßen Wohnrecht zu unterscheiden. Ein Wohnrecht berechtigt in der Regel nur dazu, eine Immobilie selbst zu bewohnen. Der Nießbrauch geht weiter: Er umfasst grundsätzlich auch die Möglichkeit, die Immobilie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu vereinnahmen.

In der Praxis der vorweggenommenen Erbfolge – also der Vermögensübertragung zu Lebzeiten – kommen zwei Grundformen vor: der Vorbehaltsnießbrauch und der Zuwendungsnießbrauch. Beide verfolgen unterschiedliche Ziele und entfalten unterschiedliche steuerliche Wirkungen.

Beim Vorbehaltsnießbrauch überträgt der bisherige Eigentümer – etwa ein Elternteil – die Immobilie auf sein Kind, behält sich dabei aber das lebenslange Nutzungsrecht vor. Das Kind wird zwar neuer Eigentümer im Grundbuch, der Übergeber darf die Immobilie jedoch weiterhin selbst bewohnen oder vermieten und die Mieteinnahmen behalten.

Vorteil bei der Schenkungsteuer: Der Wert des vorbehaltenen Nießbrauchs mindert den steuerpflichtigen Wert der Schenkung. Nach § 10 Abs. 1 ErbStG wird der sogenannte Kapitalwert des Nießbrauchs vom Immobilienwert abgezogen.

Dieser Kapitalwert berechnet sich nach § 14 Bewertungsgesetz (BewG) aus dem Jahreswert der Nutzung, multipliziert mit einem Vervielfältiger, der sich bei Vereinbarung eines lebenslangen Nießbrauchs nach der statistischen Lebenserwartung der nießbrauchsberechtigten Person richtet (die entsprechenden Tabellen veröffentlicht das Bundesfinanzministerium regelmäßig neu).

Je jünger der Übergeber und je höher der erzielbare Mietertrag, desto größer fällt der Abzug aus – der steuerpflichtige Erwerb des Beschenkten sinkt entsprechend. In vielen Fällen lässt sich dadurch der persönliche Freibetrag (aktuell 400.000 Euro pro Kind und Elternteil, § 16 ErbStG) so weit ausschöpfen, dass gar keine oder nur eine geringe Schenkungsteuer anfällt.

Vorteil beim Wertzuwachs: Wertsteigerungen der Immobilie nach der Übertragung wirken sich beim neuen Eigentümer aus und werden nicht mehr dem Übergeber zugerechnet. Wer frühzeitig überträgt, verlagert damit künftiges Wertwachstum steuerfrei auf die nächste Generation.

Vorteil bei der Einkommensteuer: Der Vorbehaltsnießbraucher erzielt weiterhin die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und kann dabei sämtliche damit verbundenen Kosten – einschließlich der Gebäudeabschreibung (AfA) – als Werbungskosten geltend machen, obwohl ihm die Immobilie nicht mehr gehört. Die steuerliche Position des Übergebers ändert sich hier also praktisch nicht.

Vorteil bei der Grunderwerbsteuer: Übertragungen zwischen Eltern und Kindern sowie zwischen Ehegatten sind ohnehin von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 4 und Nr. 6 Grunderwerbsteuergesetz) – unabhängig davon, ob ein Nießbrauch vorbehalten wird.

Beim Zuwendungsnießbrauch verläuft die Gestaltung umgekehrt: Der Eigentümer bleibt Eigentümer der Immobilie, räumt jedoch einer anderen Person – häufig Kindern oder Enkelkindern – das Nutzungsrecht ein. Diese Person darf die Immobilie dann selbst nutzen oder vermieten und die Erträge behalten, ohne dass sich am Eigentum etwas ändert.

Vorteil bei der Einkommensteuer: Der zentrale steuerliche Reiz des Zuwendungsnießbrauchs liegt in der Verlagerung von Einkünften.

Vermietet zum Beispiel ein Elternteil eine Immobilie und überträgt dann per Zuwendungsnießbrauch das Nutzungsrecht an ein Kind mit geringerem Einkommen, werden die Mieteinnahmen künftig beim Kind versteuert – häufig zu einem deutlich niedrigeren persönlichen Steuersatz oder sogar innerhalb des Grundfreibetrags und damit steuerfrei. Dies kann insbesondere dann interessant sein, wenn mit den Erträgen die Ausbildung oder das Studium der Kinder finanziert werden soll.

Zu beachten – kein Steuervorteil bei der Gebäudeabschreibung: Anders als beim Vorbehaltsnießbrauch geht beim unentgeltlich bestellten Zuwendungsnießbrauch die Gebäude-AfA in der Regel verloren: Der Eigentümer hat keine Einkünfte mehr, kann die Abschreibung also nicht nutzen; der Nießbraucher wiederum hat keine eigenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten getragen und kann sie deshalb ebenfalls nicht ansetzen. Besonders attraktiv ist der Zuwendungsnießbrauch daher bei Immobilien, die bereits weitgehend oder vollständig abgeschrieben sind – hier geht kein Abschreibungsvolumen verloren, während die Einkommensverlagerung in vollem Umfang wirkt.

Schenkungssteuerliche Behandlung: Auch die Einräumung eines Zuwendungsnießbrauchs stellt eine Schenkung dar und wird mit dem nach §§ 14, 15 BewG ermittelten Kapitalwert erfasst. Auch hier gelten die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG, sodass sich viele Nießbrauchszuwendungen innerhalb der Familie steuerfrei gestalten lassen.

Damit das Finanzamt eine Nießbrauchsgestaltung anerkennt, muss sie tatsächlich und ernsthaft durchgeführt werden. Dazu gehören insbesondere:

• die notarielle Bestellung und die Eintragung des Nießbrauchs im Grundbuch,
• eine klare vertragliche Regelung über Rechte und Pflichten (etwa zur Kostentragung),
• die tatsächliche Umsetzung im Alltag – Mieteinnahmen müssen wirklich dem Nießbraucher zufließen, Verträge müssen wie unter fremden Dritten üblich („Fremdvergleich“) gestaltet und gelebt werden.
• Wird eine Gestaltung nur auf dem Papier vollzogen, ohne dass sich an den tatsächlichen Verhältnissen etwas ändert, drohen die steuerlichen Vorteile durch das Finanzamt versagt zu werden.

Fazit

Sowohl der Vorbehalts- als auch der Zuwendungsnießbrauch bieten wirkungsvolle Möglichkeiten, Immobilienvermögen steueroptimiert innerhalb der Familie zu übertragen. Der Vorbehaltsnießbrauch eignet sich vor allem, wenn der bisherige Eigentümer weiterhin von der Immobilie profitieren, aber frühzeitig Vermögen und künftige Wertsteigerungen übertragen möchte. Der Zuwendungsnießbrauch ist besonders interessant, um laufende Einkünfte innerhalb der Familie steuergünstig zu verteilen – vor allem bei bereits abgeschriebenen Objekten.

So vorteilhaft der Nießbrauch sein kann: Er ist kein Standardmodell, das ohne genaue Prüfung immer passt. Da die Berechnung des Kapitalwerts, die Wahl des richtigen Zeitpunkts und die Ausnutzung der Zehnjahresfreibeträge (§ 14 ErbStG) im Einzelfall entscheidend sind, lohnt sich vor jeder Übertragung eine individuelle steuerliche Beratung.