Ferienimmobilien in Deutschland – Überblick über steuerliche Besonderheiten

Wertbeständige Geldanlagen zur Selbstnutzung oder Vermietung


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Steuerberater Diplom-Kaufmann Jürgen Feldmann von Grafik: Sophia Poggel
Steuerberater Diplom-Kaufmann Jürgen Feldmann © Grafik: Sophia Poggel

Kreis Olpe. Ferienimmobilien bieten als Geldanlage einige Vorteile. Ob Selbstnutzung oder Vermietung: Ferienhäuser und -appartements sind eine wertbeständige Geldanlage und bieten attraktive Renditechancen. Dies rückt sie allerdings auch in den Fokus der Finanzverwaltung, sie stellen ein zentrales Prüffeld im Veranlagungsverfahren dar. Welche Aspekte sind nun vom Steuerpflichtigen zu beachten, der sich mit dem Gedanken trägt, eine Ferienimmobilie anzuschaffen und zu vermieten? Darum geht es diesmal im Ratgeber Steuern.


Einkommensteuerlich ist die Vermietung einer Ferienimmobilie nur relevant, wenn eine sogenannte Einkunftserzielungsabsicht besteht, d.h. wenn aus ihr langfristig gesehen Überschüsse erwirtschaftet werden.

Zur Bestimmung der Einkünfteerzielungsabsicht ist zu unterscheiden zwischen Ferienimmobilien, die ausschließlich an wechselnde Feriengäste ohne Selbstnutzung vermietet werden, und Ferienimmobilien, die auch zwischendurch selbst genutzt werden. Bei ersteren ist ohne weitere Prüfung von der Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen und zwar unabhängig davon, ob die Vermietung in Eigenregie erfolgt oder ein Vermittler eingeschaltet wird.

Symbolfoto von Pixabay.com
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Unter den nachfolgenden Voraussetzungen kann von einer ausschließlichen Vermietungsabsicht ausgegangen werden:

  • Die Ferienimmobilie wird über einen Vermittler vermietet und die Eigennutzung ist ganzjährig vertraglich ausgeschlossen
  • Die Ferienimmobilie befindet sich in einem Objekt, das selbst genutzt wird oder in unmittelbarer Nähe hierzu (z.B. Mehrfamilienhaus, in dem eine Wohnung selbst genutzt wird)
  • Der Vermieter besitzt mehrere Ferienimmobilien an einem Ferienort und nutzt nur eine davon zu eigenen Zwecken


Man geht ebenfalls von einer ausschließlichen Vermietung aus, wenn die Ferienimmobilie an mindestens 75 % der ortsüblichen Vermietungstage tatsächlich vermietet wird. Aber auch in diesem Fall darf zu keiner Zeit eine Selbstnutzung vorliegen.

Wird die Ferienimmobilie jedoch sowohl vermietet als auch selbst genutzt, ist die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Totalüberschussprognose zu überprüfen. Zur Selbstnutzung reicht aus, dass sich der Steuerpflichtige die Selbstnutzung vertraglich vorbehalten hat. Als Selbstnutzung gilt auch die unentgeltliche Überlassung an Familienangehörige oder Freunde und Bekannte, ebenso, wenn 75 % der ortsüblichen Vermietungstage nicht erreicht werden.

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Im Fall einer Totalüberschussprognose beträgt der Prognosezeitraum 30 Jahre und beginnt mit der Anschaffung bzw. Herstellung des Objekts. Hierbei sind sowohl die Einnahmen, als auch die Werbungskosten für diesen Zeitraum zu schätzen. Die Einnahmen können auf der Basis der durchschnittlichen Einnahmen der letzten fünf Jahre unter Zugrundelegung der allgemeinen Preisentwicklung geschätzt werden. Werbungskosten werden nur anteilig einbezogen, soweit sie auf die Vermietungszeiten entfallen.

Auf die Höhe der Einnahmen darf ein Sicherheitszuschlag von 10 %, auf die Höhe der Werbungskosten ein Sicherheitsabschlag von 10 % vorgenommen werden. Sonderabschreibungen bleiben bei der Totalüberschussprognose außen vor. Ob ein etwaiger Veräußerungsgewinn der Immobilie in die Prognoserechnung einbezogen werden kann, hängt davon ab, welcher Einkunftsart die Einkünfte zugeordnet werden.

Wichtig ist, dass die Prüfung der Einkunftserzielungsabsicht objekt-, d.h. wohnungsbezogen vorzunehmen ist. Eine Gesamtbetrachtung über alle Ferienimmobilien ist nicht zulässig.

Gewerbliche Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Wird die Einkunftserzielungsabsicht bejaht, führen die Vermietungseinkünfte vom Grundsatz her zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG), unter bestimmten Voraussetzungen und in Einzelfällen liegen auch gewerbliche Einkünfte (§ 15 EStG) vor. Bei Verneinung der Einkunftserzielungsabsicht sind die Einkünfte einkommensteuerlich irrelevant, man spricht dann von Liebhaberei. Verluste können in diesem Fall nicht geltend gemacht werden.

Insbesondere für die Beurteilung eines späteren Veräußerungserlöses der Immobilie ist relevant, welche Einkunftsart vorliegt. Bei Vermietungseinkünften liegt Privatvermögen vor und die Veräußerung der Ferienimmobilie ist außerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren zwischen Anschaffung und Veräußerung steuerfrei. Liegen jedoch gewerbliche Einkünfte vor, stellt die Immobilie Betriebsvermögen dar und ein Veräußerungsgewinn ist in jedem Fall einkommensteuerpflichtig. Steuerstundungseffekte können hier mit Hilfe der sogenannten 6b-Rücklage erzielt werden.

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Verluste aus der Veräußerung können bei Vorliegen gewerblicher Einkünfte mit anderen Einkünften verrechnet werden, während bei Vermietungseinkünften die Verluste aus der Veräußerung nur innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist geltend gemacht werden können. Diese Verluste sind dann aber in der Einkunftsart des § 23 EStG gefangen und können nur mit Gewinnen aus gegebenenfalls künftigen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden.

Liegen gewerbliche Einkünfte vor, unterliegen diese grundsätzlich auch der Gewerbesteuer. Für jeden gewerblichen Betrieb, der als Einzelunternehmen oder Personengesellschaft geführt wird, steht ein gewerbesteuerlicher Freibetrag von 24.500 Euro zur Verfügung. Werden mehrere Ferienimmobilien vermietet, stellt sich die Frage, ob ein oder mehrere Betriebe im Sinne des Gewerbesteuerrechts vorliegen. Bei Vorliegen von mehreren Betrieben kommt der Freibetrag für jeden Betrieb zur Anwendung. Dies muss im Einzelfall geprüft werden.

Umsatzsteuerlich führt die Vermietung einer Ferienimmobilie in der Regel zur umsatzsteuerlichen Unternehmereigenschaft gemäß § 2 UStG, da es sich im Allgemeinen um eine nachhaltige wirtschaftliche Tätigkeit zur Einnahmeerzielung handelt. Die Prüfung einer Einkünfteerzielungsabsicht ist bei der Umsatzsteuer nicht erforderlich, hier ist die Erzielung von Einnahmen, nicht die Gewinnerzielung maßgebend.

Umsatzsteuerpflicht durch Vermietung

Vermietungsleistungen sind bei Ferienimmobilien in der Regel umsatzsteuerpflichtig. Unter Inanspruchnahme der Kleinunternehmerregelung (Bruttoumsatz aus der Vermietung im Vorjahr unter 22.000 Euro und voraussichtlich im laufenden Jahr nicht höher als 50.000 Euro) kann sich der Steuerpflichtige von der Umsatzsteuer befreien. Allerdings ist er dann auch nicht zum Vorsteuerabzug aus Eingangsrechnungen berechtigt.

Weitere steuerliche Belastungen für Ferienimmobilien können sich aus einer sogenannten Bettensteuer, CityTax oder einem Kurbeitrag ergeben, die von vielen Städten und Gemeinden erhoben werden. Ferner können Ferienimmobilien in einigen Städten und Gemeinden eine Zweitwohnungssteuer auslösen.

Insgesamt lässt sich feststellen, dass auch dieses steuerliche Thema wieder sehr komplex ist. Eine fundierte steuerliche Beratung im Einzelfall ist daher sicherlich anzuraten.

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